Postimees · Uus Kodu · 2025
Aeg osta või oodata? Mis toimub eluaseme kinnisvaraturul?
Vaata originaalkujundust ajakirjasKinnisvaraturu viimased aastad on olnud kohati küll turbulentsed, kui arvestada inflatsiooni, intressimäärade ja maksude tõusu, uute maksude lisandumisi ning poliitilist ebakindlust, kuid suures plaanis paistab hetkel rahunemine. Mis toimus eluasemeturul kolmandas kvartalis? Kus on kõige suurem pakkumise üleküllus ja mis piirkonnas defitsiit? Mida toob tulevik?
Leiame eelpooltoodud küsimustele vastused, et pakkuda rohkem selgust oluliste otsuste langetamiseks. Oma eksperthinnangut eluasemeturust teadlike valikute tegemiseks on jaganud kutseline vanemmaakler Lenne Kontor Domus Kinnisvarast ja kutseline kinnisvara nooremhindaja, PR- ja analüüsiprojektide juht Sten Renar Subatšjus kinnisvarabüroost Uus Maa.
Hinnad ja tehingute arv on stabiliseerunud.
Eluaseme ost-müük on muidugi rohkem seotud isiklike vajaduste muutumisega kui sõltuv poliitikast või lihtsalt suva järgi tegutsemise tuhinast. Leidub palju põhjuseid, miks kodu vahetatakse. Perekond suureneb või hoopis lapsed on suureks kasvades kodust välja kolinud, eakamad liiguvad oma lastele lähemale või noored muudavad elukohta õpingute tõttu.
Nii mõnedki koduostjad, investorid ja arendajad seisid alles hiljuti silmitsi karmistunud laenutingimuste, maksude ja euribori tõusuga. Hetkel, mil seatud baasintressimäär on juba mõnda aega tasapisi langusele keeratud, on rahunenud ka turu seis.
Subatšjus Uus Maa kinnisvarabüroost selgitab: „Eesti majanduses on viimased paar aastat olnud üpris turbulentsed ajad ning taustal on mõju avaldanud ka geopoliitilised pinged. Kõik see on tekitanud üleüldist ebakindlust meie kinnisvaraturul ning seetõttu oleme ka pikka aega olnud stagnatsiooni tunnistajaks. Tehingute arvult on olnud aktiivsemaid ja vähemaktiivseid kuid, aga hindade osas on seis püsinud üsna liikumatu.“
Uus Maa kolmanda kvartali kinnisvaraturu ülevaatest selgub, et majandususaldusindeks Eesti Konjuktuuriinstituudi andmetel on mitu punkti tõusnud, mis annab lootust positiivsematele väljavaadetele. Kuigi endiselt ei usaldata valitsuse majanduspoliitikat, võetakse hoogsalt laenu. 2025 a kolmanda kvartali laenukäive oli suurenenud 662,2 miljonini, nagu oli paisunud ka keskmine laenusumma 141 698 eurot.
Lenne Kontor lisab: „Tänane stabiilsus nii hindade kui tehingute mahu juures on juba mõned aastad suures pildis sama püsinud. Eks eluaseme turg seda tõsiasja peegeldab, et elukohta on inimestel alati vaja ja samamoodi muutuvad pidevalt nende vajadused. Just sellist vajaduspõhist müümist ja ostmist täna turul näengi.“
Euribori muutuse mõju ostuotsustele.
Kui varasemalt pani euribori kõrge määr koduvahetajaid pikemalt kaalutlema, mis omakorda mõjutas ka tehingute arvu, siis nüüdseks on seis pigem muutunud. Saame vaadelda rahulikumat olukorda: tehingute arv küll tõuseb, kuid hinnad enam sellise kiirusega ei kasva. Hetkel on euribor püsinud 2,1% juures.
Subatšjus lisab, et kuna euribor on stabiliseerunud, siis inimesed on lõpuks harjunud seda arvestades oma laenuotsuseid tegema. Kadunud on hirm baasintressimäära ees ning sellest on taas saanud tavapärane osa laenuprotsessist.
Uus Maa ülevaatest selgub, et hetkel saab keskmine leibkond Tallinnas võimaldada u 80m2 suurust korterit (aluseks 1,5x keskmine palk). Üksik inimene saab osta u 64m2 suuruse korteri (aluseks keskmine palk). Tallinna korteri ruutmeetri mediaanhind püsib stabiilselt 2800-2900 euro vahel.
Mõnes piirkonnas ületab nõudlus ikka veel pakkumist.
Kuigi on piirkondi, kus uusarendused peavad vaeva nägema, et pinnad müüdud saaks, leidub ka defitsiitseid olukordi. Lenne Kontor räägib, et puudu on näiteks suurtest perekorteritest kesklinnas. „Valikut on vähe, samas on ostja sellise toote osas üsna nõudlik ja soovib just oma vajadustele sobivat kodu või asukohta,“ lisab ta.
Endiselt on korterimüügis aktiivseim järelturg, moodustades kolmandas kvartalis 89% tehingutest. Lenne Kontor toob välja: „On varagruppe, kus pakkumist pigem palju ja hinnad seega väga paigas või kiire tehingu tarvis tullakse isegi hinnas alla.“
Kõige kiiremini kasvab Kontori sõnul elanikkond jätkuvalt Tallinnas ja Tartus, aga märgata on just nende linnade äärealadel ja ka linnast väljas ostuhuvi kasvu – kas siis mõne tervikliku kvartali arendustes või elamumaa kinnistute seas. Uus Maa kvartaliaruande alusel oli Harjumaal septembri seisuga eramute aktiivseid pakkumisi 2332, Tallinnas samal hetkel 654.
Tallinna lähiümbruse uusarendusturu keskmine ruutmeetri müügihind ületas septembris 3500 euro piiri, selgub kolmanda kvartali andmetest. Eramuturg näitab nii tehingute arvult, keskmiselt hinnalt kui käibelt jätkuvalt tõusutrendi. Vabu kortereid on seevastu Tallinna uusarendustes kokku 2702, kõige suurem üleküllus on aruande alusel Põhja-Tallinnas.
Vaatame optimistlikult tulevikku.
Oleviku olukorda hinnates tundub, et saab üsna rahuliku pilguga ka tulevikku vaadata. Lenne Kontori arvates hetkel suurt suunamuutust tulemas näha pole. „Inimestel on jätkuvalt elupaiku vaja, samuti nagu on vaja neid vahetada suurema, väiksema või teise asukoha vastu,“ lisab ta.
Sarnaselt näeb olukorda Subatšjus, tuues argumentidena välja euribori stabiliseerumise ja tõsiasja, et hetkel on pangamarginaalid inimeste jaoks soodsad. „Arvestades ka tulevikuprognoose, siis kõik tegurid kokku loovad pigem hea aluse kinnisvarasse raha paigutamiseks. Ei ole näha, et kinnisvarahinnad peaksid langema, seda eriti järelturul. Seega on positiivsemaid võimalusi järgmisel aastal just selles sektoris,“ sõnab Stubatšjus veendunult.
Optimismi jagub mõlema kinnisvarabüroo esindajal. "Tõenäoliselt kasvab inimeste palk tuleval aastal kiiremini ja rohkem kui kinnisvara mediaanhinnad, mistõttu suureneb inimeste jaoks kinnisvara taskukohasus. Tuleva aasta märksõnaks on järelturg, mille tulemusena väheneb vahe järelturu ja uusarenduste hindade vahel. Samuti annab järelturu hindade kasv tõuke üürihindadele," jagab oma vaadet tulevikule Subatšjus. Lõppkokkuvõttes paistab, et eluasemekinnisvara puudutavaid otsuseid saab praegu üsnagi rahulikuma südamega teha.